Crédito à habitação: Compensa amortizar?

Pese na balança os prós e os contras de amortizar o crédito à habitação

As despesas com a habitação são das que mais pesam nos orçamentos familiares. Com a subida das taxas de juro e consequente aumento das prestações mensais do crédito à habitação, uma das questões que se coloca é: Será vantajoso amortizar o crédito à habitação? Em todas as opções existem prós e contras, mas até ao final de 2023 existe um benefício extra na amortização. Até esta data, foram aprovadas novas regras para o crédito à habitação que incluem a isenção de comissões e impostos para todas as amortizações sem limite do crédito contratado. No entanto, antes de avançar é prudente reunir o máximo de informação sobre se no seu caso específico compensa a amortização do crédito.

O QUE SIGNIFICA AMORTIZAR?

Ao longo do período do contrato, o cliente vai amortizando o capital do empréstimo e vai pagando os juros sobre o montante em dívida. Por norma, as prestações são pagas mensalmente através do débito em conta numa data previamente acordada com o banco. No entanto, é também possível proceder à amortização do crédito de uma forma mais robusta e pagar uma parte ou a totalidade do valor em dívida a uma instituição de crédito.

O QUE É A AMORTIZAÇÃO PARCIAL?

“O cliente bancário pode, a qualquer momento, reembolsar parte do capital em dívida e no montante que entender. Deve fazê-lo na data que coincide com o pagamento da prestação e avisar a instituição de crédito, com pelo menos sete dias úteis de antecedência, de que vai proceder a esse reembolso”, explica o Portal do Cliente Bancário.

Depois de receber o pedido de reembolso, a instituição de crédito tem o dever de informar sem demora, em papel ou noutro suporte duradouro, o impacto que o pagamento parcial do empréstimo vai ter. A amortização parcial vai resultar numa diminuição do valor das prestações mensais, uma vez que se reduziu o valor do capital em dívida. A prestação que se paga a uma instituição de crédito tem, por norma, duas componentes: uma diz respeito ao capital emprestado propriamente dito e a outra aos juros cobrados, que habitualmente são mais altos na fase inicial do empréstimo. Desta forma, quando se amortiza diminui-se o capital em dívida e os juros sobre o mesmo.

É possível solicitar também que o reembolso antecipado parcial se reflita na redução do prazo do seu empréstimo, mas neste caso terá de pedir ao banco a alteração do prazo de amortização. “Esse pedido constitui uma renegociação do contrato. A renegociação dos termos do contrato só é possível havendo acordo entre o cliente bancário e a instituição de crédito”, sublinha o mesmo portal.

O QUE É A AMORTIZAÇÃO TOTAL?

Nesta opção procede-se ao reembolso de todo o capital do empréstimo em dívida antes do prazo estipulado no contrato. A instituição de crédito deve ser avisada com, pelo menos, 10 dias úteis de antecedência. Também neste caso após a receção do pedido de reembolso, a instituição deve informar com celeridade o cliente bancário, em papel ou noutro suporte duradouro, sobre o impacto do reembolso do crédito para o cliente.

“No caso de reembolso antecipado total do empréstimo, a instituição deve emitir, de forma gratuita, um documento de distrate no prazo máximo de 14 dias úteis a contar da data de extinção do contrato”, esclarece o Portal do Cliente Bancário.

A amortização total do crédito à habitação acontece, por norma, quando o cliente pretende transferir o empréstimo para outra instituição de crédito.  

SEM AS NOVAS REGRAS PARA O CRÉDITO À HABITAÇÃO A AMORTIZAÇÃO TERIA CUSTOS?

Sim. Neste momento está em vigor um regime de exceção, até ao final de 2023, que isenta as amortizações de comissões e impostos para os contratos de taxa de juro variável.

Mas à parte deste apoio decidido pelo Governo, as instituições de crédito costumam cobrar uma comissão pela amortização do crédito à habitação. Esta não pode ser superior a:

• 0,5% do capital reembolsado para contratos com taxa de juro variável
• 2% do capital reembolsado para contratos com taxa de juro fixa

Esta comissão não pode ser cobrada se o motivo pelo qual se pretende efetuar o reembolso seja a morte, desemprego ou deslocação profissional dos titulares do empréstimo.

Para além deste custo, o Estado cobra imposto de selo, mas com a entrada em vigor do Decreto-Lei nº80-A/2022 até 31 de dezembro de 2023 e com a suspensão da comissão de amortização antecipada que normalmente é devida aos bancos não se aplica também a cobrança do imposto de selo sobre a comissão em causa.

COMO SABER SE A AMORTIZAÇÃO COMPENSA?

Para fazer o balanço sobre as vantagens e desvantagens da amortização o mais sensato é analisar o seu caso concreto, uma vez que existem vários fatores envolvidos. Pondere o estado das suas finanças pessoais, porque a amortização de um crédito à habitação nunca deve colocar em risco o equilíbrio financeiro.

É também importante compreender quanto será a diminuição do valor da prestação e se o montante que vai poupar por mês compensa ou se poderá ser mais benéfico esperar para fazer uma amortização maior. O valor que vai economizar depende do montante que quiser amortizar e do contrato que tem com a instituição financeira.

De qualquer forma, se escolher amortizar o seu crédito à habitação vai reduzir o nível de endividamento e por consequência a sua taxa de esforço no que se refere à soma de todos os gastos que tem no seu orçamento familiar. O impacto na sua carteira acontece com uma diminuição imediata do valor que tem de pagar ao banco e na redução dos juros no final do contrato. Neste caso, irá poupar a longo prazo e o montante global a liquidar será melhor.

No entanto, se ainda não tem um fundo de emergência é importante pensar neste aspeto como uma prioridade e antes de amortizar pode ser uma boa opção colocar algum dinheiro de lado para uma urgência como uma situação de desemprego, despesas com saúde, etc. A maioria dos especialistas em finanças pessoais sugere a criação de um fundo de emergência com base no valor do salário ou das despesas mensais. Ou seja, o ideal é ter, no mínimo, um fundo de emergência correspondente a três salários ou o total de três meses de despesas fixas. Se tiver possibilidade pode optar por ter uma maior “almofada” financeira e escolher colocar de lado o equivalente a seis meses ou um ano. ​​​​​​​

Para uma decisão tão importante como a amortização ou a renegociação do crédito à habitação nada melhor do que conversar com um especialista. Conte com a ajuda dos intermediários de crédito da MaxFinance que inclusivamente o podem acompanhar ao banco.